Hypotéky znovu zdražily. Co to znamená pro kupující

Kdo letos čekal na výraznější zlevnění hypoték, zatím se nedočkal. Průměrná sazba nových hypotečních úvěrů v srpnu opět vzrostla a Česká národní banka v září ponechala základní sazbu beze změny. Pro kupující v Praze a středních Čechách to neznamená, že je nutné nákup odkládat. O to důležitější je ale počítat s financováním ještě před výběrem konkrétní nemovitosti.

Hypoteční trh se nevrátil k levným penězům

Česká národní banka ponechala 17. září 2026 dvoutýdenní repo sazbu na úrovni 3,75 %. Na této hodnotě je od červnového zvýšení o 0,25 procentního bodu.

Pro běžného kupujícího je ale podstatnější jiný údaj. Podle statistiky ČNB činila v srpnu průměrná úroková sazba nových hypotečních úvěrů 4,86 %. Meziročně byla o 0,31 procentního bodu výše.

To je dobrá připomínka, že základní sazba ČNB a sazba konkrétní hypotéky nejsou totéž. Cena úvěru závisí také na tržních úrokových sazbách, délce fixace, rizikové politice banky, poměru úvěru k hodnotě nemovitosti a bonitě klienta.

Pro kupujícího proto není příliš užitečné čekat na jedno konkrétní rozhodnutí centrální banky s představou, že následující den automaticky zlevní všechny hypotéky.

Rozhoduje měsíční splátka, ne samotná sazba

Rozdíl několika desetin procentního bodu vypadá na první pohled nevýznamně. U několika milionů korun a třicetiletého úvěru se ale promítá do rodinného rozpočtu každý měsíc.

Představme si modelovou situaci. Rodina hledá byt za 8 milionů korun a potřebuje financovat 6 milionů hypotékou na 30 let.

Při sazbě kolem 4,5 % vychází orientační měsíční splátka přibližně na 30 400 korun. Při sazbě 4,86 % už se pohybuje zhruba kolem 31 700 korun. Jde o modelový výpočet bez poplatků, pojištění a dalších individuálních podmínek banky, nikoli o konkrétní úvěrovou nabídku.

Rozdíl přibližně 1 300 korun měsíčně sám o sobě nemusí nákup zastavit. Může ale ovlivnit, jak vysoký úvěr banka domácnosti schválí nebo jak velkou rezervu jí po zaplacení splátky zůstane.

Proto doporučuji před prohlídkami nemovitostí znát nikoli jen maximální částku, kterou je banka ochotná půjčit, ale především splátku, při které domácí rozpočet zůstává komfortní i po započtení energií, fondu oprav, pojištění a běžných životních výdajů.

Čekání na levnější hypotéku má také svoji cenu

Na trhu se často potkávají dvě úvahy. První říká: „Počkám, až hypotéky zlevní.“ Druhá: „Koupím teď, než zdraží nemovitosti.“

Ani jedna není univerzálně správná.

ČNB letos upozorňuje na pokračující růst cen bytů, silnou úvěrovou aktivitu a růst zadlužení domácností a podniků. Právě tyto faktory uváděla v červnu mezi důvody zvýšeného systémového rizika ve finančním cyklu.

Kupující proto stojí před dvěma pohyblivými veličinami současně: cenou peněz a cenou nemovitosti.

Pokles hypoteční sazby například o půl procentního bodu může v budoucnu snížit splátku. Pokud ale mezitím vhodný byt zdraží o několik procent, může být výsledná ekonomika nákupu naopak horší.

Stejně tak není rozumné kupovat jakoukoli nemovitost jen ze strachu, že příště bude dražší. V Praze i středních Čechách se výrazně liší jednotlivé lokality, stav domů, kvalita dispozic i nabídka. Dobrý byt za správnou cenu může být rozumnější koupí při sazbě 4,8 % než předražená nemovitost při sazbě o něco nižší.

Kupující by měl mít připravené tři scénáře

Při dnešních podmínkách se osvědčuje pracovat ještě před zahájením hledání se třemi čísly.

Prvním je komfortní kupní cena. Tedy částka, při které není nutné vyčerpat téměř všechny úspory.

Druhým je maximální přijatelná měsíční splátka. Ta by měla počítat i s rezervou na neočekávané výdaje, nikoli jen s tím, co dovolí bankovní kalkulačka.

Třetím číslem je rozpočet po koupi. U staršího bytu může být nutná rekonstrukce, výměna kuchyně nebo elektroinstalace. U novostavby zase často chybí část vybavení, osvětlení, vestavěné skříně nebo venkovní stínění.

Zvlášť v Praze není neobvyklé, že kupující věnuje týdny vyjednávání o 100 000 korunách z kupní ceny, ale současně podcení několik set tisíc korun následných investic. Správně nastavený rozpočet proto začíná ještě před první prohlídkou.

Z praxe: levnější byt nemusí být levnější koupě

Představme si dva byty v podobné části Prahy.

První stojí 7,7 milionu korun, ale vyžaduje přibližně 800 tisíc korun na rekonstrukci. Druhý je nabízen za 8,2 milionu a lze se do něj prakticky ihned nastěhovat.

Rozdíl v inzerované ceně činí půl milionu. Po započtení rekonstrukce se ale ekonomika obrací. Navíc je potřeba posoudit, zda lze náklady na rekonstrukci financovat z vlastních prostředků nebo zda budou součástí dalšího úvěru.

Právě proto samotná nabídková cena nestačí. Kupující by měl porovnávat celkové náklady na získání nemovitosti ve stavu, ve kterém ji chce skutečně používat.

Co si z dnešního trhu odnést

Hypotéky na podzim 2026 nejsou levné a aktuální vývoj nenaznačuje návrat k mimořádně nízkým sazbám, na které si část trhu zvykla v minulém desetiletí. ČNB navíc ve své letní prognóze očekávala přibližnou stabilitu krátkodobých tržních úrokových sazeb.

To ale samo o sobě není důvod nákup zastavit.

Smysluplnější je posoudit tři věci současně: kvalitu a cenu vybrané nemovitosti, udržitelnost financování a předpokládanou dobu, po kterou chce kupující nemovitost vlastnit.

Pokud dnes plánujete koupi bytu nebo domu v Praze či středních Čechách, může dávat smysl spojit výběr nemovitosti s předběžným prověřením financování. Při nákupním zastoupení lze koordinovat vyhledání vhodné nemovitosti, posouzení ceny, vyjednávání i navazující hypoteční a právní servis tak, aby se rozhodovalo podle celkových nákladů, ne pouze podle čísla v inzerátu.