Hypotéky znovu zdražují. Má smysl s koupí čekat?

Úrokové sazby hypoték se po předchozím poklesu znovu vydaly mírně vzhůru. Současně pokračuje růst cen bytů, zejména v Praze. Pro kupující tak vzniká nepříjemná otázka: počkat na levnější financování, nebo koupit dříve, než nemovitosti opět zdraží? Jednoduchá odpověď neexistuje. Rozhodnout lze ale podstatně racionálněji než pouhým odhadem budoucích sazeb.

Hypotéka už není jediná proměnná

Ještě před několika lety se při rozhodování o koupi bytu často sledovalo především to, zda sazby hypoték rostou, nebo klesají. V současném trhu je takový pohled příliš úzký.

Podle ČBA Hypomonitoru dosáhla průměrná realizovaná sazba nových hypoték v červnu 2026 hodnoty 4,79 %. Průměrná výše nové hypotéky činila přibližně 4,68 milionu korun. Od začátku roku přitom banky poskytly nové hypotéky za zhruba 216 miliard korun, takže poptávka po financování zůstává poměrně silná. (ČBA Monitor⁠)

Současně neklesají ceny nemovitostí. Podle dat ČSÚ se průměrná cena bytu v Praze za celý rok 2025 dostala na 131 520 Kč za metr čtvereční a proti předchozímu roku ceny bytů v České republice vzrostly o 10,6 %. (Statistika⁠)

Čerstvější data za první čtvrtletí 2026 potvrzují pokračování růstu. Realizované ceny nových bytů v Praze byly meziročně vyšší zhruba o 11,1 % a u starších bytů přibližně o 11,5 %. (ČBA Monitor⁠)

Kupující proto řeší dvě protichůdné veličiny. Čekání může přinést příznivější hypotéku, ale také vyšší cenu nemovitosti.

Co udělá s koupí rozdíl půl procentního bodu

U hypotéky samozřejmě i několik desetin procentního bodu hraje roli. Nemělo by se však zapomínat na poměr mezi úrokem a samotnou kupní cenou.

Představme si modelový byt za 8 milionů korun. Kupující má dva miliony vlastních prostředků a potřebuje hypotéku 6 milionů korun se splatností 30 let.

Při sazbě 4,8 % vychází orientační měsíční splátka přibližně na 31 500 Kč. Pokud by sazba později klesla například na 4,3 %, splátka by byla přibližně o 1 700 Kč nižší.

Na první pohled je tedy čekání atraktivní.

Jenže pokud by během stejné doby byt zdražil například o 5 %, jeho cena by stoupla z osmi na 8,4 milionu korun. Při zachování stejného objemu vlastních peněz by bylo potřeba financovat 6,4 milionu. Výhoda nižší úrokové sazby by se tím z velké části ztratila.

Nejde o prognózu budoucího vývoje, ale o modelový příklad. Ukazuje však důležitý princip: kupující by neměl spekulovat pouze na úrokovou sazbu. Musí sledovat současně cenu nemovitosti, výši vlastního kapitálu a celkovou měsíční únosnost financování.

Čekání na výrazně levnější hypotéky nemusí vyjít

Česká národní banka v aktuální letní prognóze z roku 2026 očekává přibližnou stabilitu krátkodobých tržních úrokových sazeb. Základní dvoutýdenní repo sazba ČNB je nyní 3,75 %. (Česká národní banka⁠)

Z toho samozřejmě nelze přímo odvodit konkrétní budoucí cenu hypoték. Hypoteční sazby ovlivňuje více faktorů — náklady bank na financování, očekávání dalšího vývoje sazeb, konkurenční prostředí i rizikový profil klienta.

Pro kupujícího z toho plyne praktický závěr: stavět celé rozhodnutí na předpokladu, že „za půl roku budou hypotéky určitě výrazně levnější“, je poměrně riskantní strategie.

Stejně riskantní je opačný extrém a nákup ve spěchu pouze ze strachu z dalšího růstu cen.

Rozumnější je stanovit si několik hranic: maximální kupní cenu, bezpečnou výši měsíční splátky, rezervu po uskutečnění koupě a dobu, po kterou chce člověk nemovitost pravděpodobně vlastnit.

U bydlení plánovaného na deset či patnáct let bývá otázka, zda byla nemovitost koupena přesně v nejvýhodnějším měsíci úrokového cyklu, zpravidla méně důležitá než kvalita nemovitosti, lokalita a finanční rezerva domácnosti.

Investiční byt má od dubna jiná pravidla hry

Zvýšenou pozornost musí financování věnovat lidé, kteří pořizují nemovitost investičně.

ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje poskytovatelům u hypoték na investiční obytné nemovitosti používat obezřetnější hranici LTV 70 % a DTI 7. Prakticky to znamená větší význam vlastního kapitálu a příjmů investora. Za investiční jsou pro účely doporučení považovány mimo jiné úvěry na nemovitosti určené k pronájmu; zvláštní režim se uplatní také při nákupu třetí a další obytné nemovitosti. (Česká národní banka⁠)

U standardních hypoték zůstává aktuální závazná maximální hranice LTV 80 %, respektive 90 % pro žadatele mladší 36 let, pokud financují vlastní bydlení. (Česká národní banka⁠)

Investiční nákup proto dnes vyžaduje ještě přesnější propočet.

Nestačí otázka, zda nájem pokryje splátku hypotéky. Do kalkulace patří také fond oprav či údržba, pojištění, období bez nájemníka, případné opravy, daňové dopady a rezerva na neočekávané výdaje.

Kdy tedy koupit a kdy raději počkat

Čekání dává smysl především tehdy, pokud by dnešní financování napínalo rodinný rozpočet na hranici únosnosti, kupující nemá dostatečnou rezervu nebo musí kvůli rychlému rozhodnutí dělat zásadní kompromis v lokalitě či kvalitě nemovitosti.

Jiná situace je u člověka, který má stabilní příjem, bezpečnou rezervu, dostatek vlastních prostředků a našel nemovitost odpovídající jeho dlouhodobým potřebám. Pro něj nemusí mít několikaměsíční čekání na potenciálně nižší sazbu velkou hodnotu.

Důležitá je také možnost budoucího refinancování. Úroková sazba sjednaná dnes nemusí být sazbou na celou dobu třicetiletého úvěru. Kupní cenu nemovitosti už ale po podpisu smlouvy změnit nelze.

Shrnutí: Dnešní kupující stojí mezi dvěma tlaky: relativně drahým financováním a rostoucími cenami nemovitostí. Pokus trefit ideální okamžik bývá spíše spekulací než strategií. Lepší je vyhodnotit konkrétní nemovitost, její cenu, vlastní kapitál a bezpečnost měsíčního rozpočtu.

Pokud řešíte koupi bytu či domu v Praze nebo středních Čechách, může být užitečné ještě před rezervací propojit nákupní zastoupení s reálným posouzením tržní ceny nemovitosti a koordinací hypotečního financování. Právě rozdíl mezi dobře a špatně vyjednanou kupní cenou může být ve výsledku významnější než několik desetin procentního bodu na hypotéce.

MŘ